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Contratto di locazione

Il contratto di locazione, disciplinato dagli articoli 606 e seguenti c.c., è quel contratto ai sensi del quale una parte (locatore) si impegna a concedere all’altra parte (conduttore) il possesso e l’uso temporaneo di un bene materiale.

L’oggetto della locazione può essere costituito da terreni, aziende, edifici, impianti, mezzi di trasporto, e da qualsiasi bene non consumabile.

Il contratto di locazione deve indicare precisamente l’oggetto della locazione a pena di nullità.

Il contratto di locazione con durata superiore ad un anno ed il contratto in cui una delle parti è una persona giuridica deve essere stipulato per iscritto.

Il contratto di locazione di beni immobili deve essere registrato presso i competenti registri immobiliari.
La durata della locazione è indicata dalle parti nel contratto. In mancanza di indicazione, la locazione è a tempo indeterminato. Nei contratti di locazione a tempo indeterminato, ciascuna parte può recedere dal contratto con un preavviso di un mese ovvero tre mesi nel caso di contratto di locazione immobiliare.

La legge stabilisce diversi termini di preavviso in casi particolari, e può altresì prevedere una durata massima del contratto di locazione. Nel caso in cui il contratto sia sottoposto ad una durata massima ex lege e sia invece stato stipulato per una durata superiore a tale termine, esso è considerato automaticamente come se fosse stato stipulato nel rispetto della durata legale e verrà a scadenza in tale data.

In caso di difetti del bene locato che ne impediscano in tutto o in parte l’utilizzo, il conduttore ha facoltà di:
• chiedere la riparazione dei difetti;
• dedurre dal canone l’importo delle spese sostenute direttamente dal conduttore per la riparazione;
• chiedere la risoluzione del contratto.

Il locatore non risponde dei difetti che fossero noti al conduttore al momento della conclusione del contratto.

Nel caso in cui il bene locato sia ceduto a terzi, il contratto di locazione rimarrà in vigore con il nuovo proprietario.

Il contratto può essere risolto per i seguenti motivi:
• utilizzo dell’immobile per uno scopo diverso da quello previsto nel contratto;
• utilizzo dell’immobile in modo tale da determinare un pregiudizio all’ambiente;
• contaminazione intenzionale del terreno;
• mancato utilizzo per un periodo di tre anni del terreno concesso in locazione allo scopo di costruirvi un immobile;
• espropriazione da parte dello Stato;
• confisca e sequestro del bene.

Il Codice della proprietà immobiliare (Legge 136-FZ del 25 ottobre 2001) contiene alcune previsioni in materia di locazione.

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